Подбор аналогов для оценки земельного участка

Фото

Подбор аналогов для расчета стоимости сравнительным подходом коттеджа, таунхауса или частного дома Оценка недвижимости сравнительным подходом, Рефераты из Оценка бизнеса Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков 1. Настоящая методика предназначена для определения рыночной стоимости земельных участков для участников земельных отношений. Основные понятия В настоящих методических рекомендациях используются ниже следующие основные понятия. Для целей настоящих методических рекомендаций под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки. Земельный участок — часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Содержание:
Видео на тему: Сравнительный подход при подборе аналогов. Часть 1.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости: принцип спроса и предложения существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения ; принцип замещения осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения предложения на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.

Материалы стен, отделки, дополнительных элементов; Благоустроенность территории; Развитость инфраструктуры; Престижность района и многое другое. Очень важно совершать подбор аналогов, которые располагаются в зданиях того же типа и класса, что и объект оценки.

Подбор аналогов для расчета стоимости сравнительным подходом коттеджа, таунхауса или частного дома

Этот момент сравнение участка с аналогами особенно важно оценщику отразить в отчёте, который он представляет по заключению процедуры оценки и определении цены участка.

И здесь основную сложность представляет такая задача, как подбор аналогов и определение цены оцениваемого участка исходя из цен аналогов. Потому что, одинаковые на первый взгляд аналоги могут нести совершенно разные функции, предоставлять покупателю разные возможности или, наоборот, сложности, а значит, иметь разные стоимости.

Например, вопрос о сервитуте. Вроде бы, оцениваемый участок и аналог этого участка одинаковы по площади, по удалённости от города, главной дороги, они могут быть даже одинаковы по качеству земли, что важно для садоводов. Но при этом, есть высокая вероятность того, что нужно будет построить дорогу или провести ЛЭП через оцениваемый участок. И в таком случае сервитут, который на данный момент находится только в проекте, может занизить стоимость участка, считаясь обременением.

В этом примере очень сложно оценить стоимость , потому что вроде и нет на данный момент сервитута, но факт того, что он ожидается, не позволит продать участок по цене аналога. Кроме того, сложно вычислить сумму, на которую дешевеет участок при обременении сервитутом, ведь полностью вычитать стоимость захваченного клочка земли нельзя, так как формально он всё-таки принадлежит владельцу участка, но и игнорировать сервитут тоже нельзя, так как по факту пользоваться этой землёй уже будет невозможно.

Участки разного типа и назначения даже при одинаковых параметрах по-разному облагаются налогами и имеют разное разрешённое использование то есть, приобретая тот или иной участок, владелец ознакомляется с разрешёнными для данного участка назначениями , и этот фактор тоже нужно учитывать, считая повышенные налоги тоже своеобразным обременением. И соответственно, чем шире спектр разрешения для использования участка, тем дороже будет этот участок.

Вот ещё один момент при подборе аналогов — это наличие коммуникаций. К примеру — есть на обоих участках фонарные столбы. И по другим параметрам участки, вроде бы, одинаковы. Вот только на одном из них проведено и подключено электричество, а на другом только провода и столбы, но ни электричества, ни лампочек нет. Ещё один важный момент — это наличие у владельца разрешений на проведение освещения и других коммуникаций. Если нет таких разрешений, то покупателю придётся получать их самостоятельно, и этот фактор не может не отразиться на стоимости участка.

А у владельцев аналогового участка уже получены разрешения, и если ориентироваться при оценке на эти аналоги, то расчёт цены может получиться неверным. И здесь тоже возникает вопрос: на какую сумму от стоимости аналогов следует сбавить цену?

Логично в таком случае ответить, что цену надо сбавлять, исходя из размера тех трат, которые понесёт владелец, приобрётший данный участок. Это значит, что сумму трат надо вычесть из предварительной цены аналогов. Но также следует вычитать не только сумму трат, но и временные потери покупателя участка. Ведь на приобретение необходимых разрешений, а также на подключение коммуникаций уйдёт немало времени.

И вот вопрос со стоимостью потраченного времени тоже представляется довольно сложным. Из этого всего нужно сделать вывод, что главное при подборе аналогов не наличие каких-либо коммуникаций, а качество, состав и готовность к эксплуатации этих коммуникаций. А это значит, что при оценке методом подбора аналогов есть два варианта. Первый вариант — оценивать по практически полностью идентичным аналогам.

Второй вариант — если не найдено таких аналогов, надо оценивать, исходя из стоимости аналогов, но при этом вычитая стоимость из них если аналоги имеют больше удобств и возни и трат на них меньше после покупки , либо, прибавляя стоимость к ним, если оцениваемый участок даёт больше удобств покупателю, нежели аналоги.

Добавка определённой суммы к стоимости должна рассчитываться по тому, сколько бы потратил покупатель времени и денег, приобретя аналог и доведя его до оснащённости оцениваемого участка. Одним из серьёзных и важных моментов при оценке участка является на нём наличие объектов под снос.

Это могут быть сараи, гаражи или курятник, например. Как оценивать такой участок? Эти объекты могут быть как нужными для покупателя, так и ненужными. И если они будут не нужны, то на их снос тоже уйдут средства. А это ставит ещё один вопрос перед оценщиком: вычитать из стоимости такого участка затраты на снос или нет?

Есть ещё один довольно значительный по важности вопрос, который заключается в том, как оценивать участки при различной степени удалённости от водоёма. Здесь такая ситуация — если участок расположен близко к водоёму например, в метрах , то он оценивается как участок без обременения и их стоимость дороже тех участков, которые расположены в том же посёлке, но гораздо дальше от дороги. При подборе аналогов может потребоваться консультация других специалистов например, риэлторов , и тогда важным пунктом является проверяемость той информации , которую даёт специалист.

К примеру, если установка коммуникаций на обоих участках примерно в одной и той же степени, то есть, скажем, электрик дал заключение, что при покупке обоих участков будет равный объём работ по проведению электричества. Проверяемость информации от специалиста в этом случае будет значить, что банк в любой момент может позвонить этому специалисту по указанным в отчёте данным, и этот специалист подтвердит своё заключение. Все вышеперечисленные нюансы означают, что при оценке участков по аналогам оценщик должен проконсультироваться с другими оценщиками, которые уже имели дело с подобными аналогами, ситуациями.

Также следует при подборе аналогов консультироваться с риэлторами, так как они достаточно хорошо знают нюансы участков. Удачи всем оценщикам в их нелёгком деле.

Типичные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости

Практические аспекты в оценке объектов недвижимости Практические аспекты в оценке объектов недвижимости Среди целого комплекса сложностей, имеющихся сегодня в оценочной отрасли, особое внимание стоит уделить наиболее критичным, таким как несовершенство законодательства регулирующего отрасль, что развивает неоднозначность расчетов и выводов, выполненных экспертами в отчетах об оценке имущества, подведение результатов расчетов под ожидаемый заказчиком результат, введение закона об квалификационном экзамене ФЗ от Процессы глобализации, происходящие в стране, ставят вопрос о прозрачности рынка земельных участков и других объектов недвижимости в совершенно новый ракурс, обусловленный объективными трудностями, собственно, самим рынком и диктуемыми. А неразрывная связь с землей формирует локальность данного рынка, не позволяя непосредственно сравнивать его различные территориальные и отраслевые сегменты. При этом, растет и потребность в сравнимости отчетов об оценке, и причинами этого роста становится не только развитие инвестиционных фондов, но и растущая мобильность частных капиталов. Проявлениями этих процессов является как необходимость в совершенствовании имеющихся стандартов оценки и методик, так и публикация аналитических материалов экспертов СРО в профильных периодических изданиях, служащий базой для оценщиков. Необходимость опубликования профессиональных суждений экспертов доказывает более детальное рассмотрение наиболее важных аспектов непосредственно в самом механизме оценки. Анализ количественных и качественных характеристик объекта оценки, включающий в себя ознакомление с обязательной документацией объекта, такой как: правоустанавливающие документы на здание и участок, документы БТИ, договор купли-продажи и полный пакет документов, отражающих текущие отношения собственника с арендаторами или наличие обременений. Здесь детальнее стоит коснуться самой цели осмотра, которая предполагает собой не просто визуальное знакомство продавца с объектом, а полноценную идентификацию объекта оценки и определение его ценообразующих факторов. При этом наиболее пристальное внимание оценщику стоит уделить тем деталям, которые наиболее важны для деятельности объекта недвижимости согласно его назначению.

Оценка земли

Методы оценки земли Проблема поиска аналогов на ретроспективную дату для определения рыночной стоимости и один из путей ее решения Быцко Н. В настоящее время ведущие исследователи [10,11,12,13,14] отмечают, что вопрос об уменьшении оспаривании кадастровой стоимости недвижимости встал особенно остро. Подбор аналогов для оценки земельного участка 1. В Отчете об оценке должны быть отражены все промежуточные расчеты, а также вся существенная с точки зрения влияния на величину рыночной стоимости Объекта оценки информация, полученная в ходе проведения оценки.

Общие требование к отчету об оценке 1.

Количество аналогов

Ценных бумаг Выбор предприятия — аналога при оценке бизнеса. Оценка бизнеса — крайне востребованная услуга в условиях развития рыночных отношений в экономике РФ. Наиболее распространенным методом оценки бизнеса является метод сделок продаж , предполагающий подбор максимально подходящего аналога из числа предприятий, проданных ранее на рынке. Использование в рыночном подходе метода компаний - аналогов актуально по следующим обстоятельствам: В РФ наблюдается значительные изменения курса акций ведущих компаний; Малый срок обращения акций на бирже; Зависимость оценки акций от множества факторов влияния на стоимость, связанных с недостаточным развитием рынка ценных бумаг в РФ; Вероятность манипулирования ценой акций держателями крупных пакетов ценных бумаг; Недостаточная защита прав некрупных акционеров на законодательном уровне. Подбор аналога выполняется по двум группам показателей факторов.

Сравнительный подход к оценке земельных участков

Этот момент сравнение участка с аналогами особенно важно оценщику отразить в отчёте, который он представляет по заключению процедуры оценки и определении цены участка. И здесь основную сложность представляет такая задача, как подбор аналогов и определение цены оцениваемого участка исходя из цен аналогов. Потому что, одинаковые на первый взгляд аналоги могут нести совершенно разные функции, предоставлять покупателю разные возможности или, наоборот, сложности, а значит, иметь разные стоимости. Например, вопрос о сервитуте. Вроде бы, оцениваемый участок и аналог этого участка одинаковы по площади, по удалённости от города, главной дороги, они могут быть даже одинаковы по качеству земли, что важно для садоводов. Но при этом, есть высокая вероятность того, что нужно будет построить дорогу или провести ЛЭП через оцениваемый участок. И в таком случае сервитут, который на данный момент находится только в проекте, может занизить стоимость участка, считаясь обременением. В этом примере очень сложно оценить стоимость , потому что вроде и нет на данный момент сервитута, но факт того, что он ожидается, не позволит продать участок по цене аналога. Кроме того, сложно вычислить сумму, на которую дешевеет участок при обременении сервитутом, ведь полностью вычитать стоимость захваченного клочка земли нельзя, так как формально он всё-таки принадлежит владельцу участка, но и игнорировать сервитут тоже нельзя, так как по факту пользоваться этой землёй уже будет невозможно. Участки разного типа и назначения даже при одинаковых параметрах по-разному облагаются налогами и имеют разное разрешённое использование то есть, приобретая тот или иной участок, владелец ознакомляется с разрешёнными для данного участка назначениями , и этот фактор тоже нужно учитывать, считая повышенные налоги тоже своеобразным обременением.

Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Она выполняется квалифицированным специалистом-оценщиком, у которого имеется соответствующее Квалификационное Свидетельство, опыт и профессиональные знания. Оценка земельных участков бывает экспертно-денежная и нормативно-денежная. Нормативная оценка производится государственными уполномоченными органами, а экспертная частными компаниями у которых есть необходимые документы, подтверждающие квалификацию. Нормативная оценка используется для оформления вступления в права наследства, доля дарения земли, для уплаты налогов. Экспертная оценка земельного участка требуется при оформлении договоров купли-продажи кредитования, а также для целей бухгалтерского учёта и налогообложения.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков 1.

Выбор предприятия – аналога при оценке бизнеса.

Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства. Планируется, что во всех субъектах России до 1 января г. В настоящее время величина кадастровой стоимости может быть оспорена и заменена рыночной стоимостью. Для большинства предприятий, расположенных на территории Москвы и Московской области, новые налоги критично сказались на производственных показателях, поставив на грань выживания. Естественное желание собственника минимизировать свои затраты спровоцировало волну оценок в целях определения рыночной стоимости и принятия ее в качестве кадастровой. На этапе досудебного разбирательства, при подаче заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо предоставить отчет независимого оценщика и положительное экспертное заключение — подтверждающий факт того, что отчет выполнен с учетом требований оценочного законодательства, а определенная стоимость объекта соответствует рыночным значениям. Предугадать исход процедуры оспаривания в комиссии невозможно даже при наличии экспертизы, составленной авторитетным экспертом.

Соответствие объекта принципу ННЭИ 8. Сервис и дополнительные элементы 8. Обеспеченность связью и коммунальными услугами 8. Наличие парковки и или гаража 8. Состояние системы безопасности 8. Наличие оборудования для бизнеса Рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.

Интегрированные Консалтинговые Системы 5 февраля в Думаю, что на этот вопрос нет однозначного ответа. Понятно, что попасть в рынок можно и, отталкиваясь от одного хорошего аналога, также как не попасть, опираясь на десяток. Но это крайности. Дельный совет0 Гость 5 февраля в Обычно использую 5 аналогов, реже 3 когда их мало. Больше смысла не вижу. Требования "что аналогов надо минимум "для какого-либо анализа рынка" - это самодеятельность "потерявших берега" обстоличенных чинуш. Дельный совет0 Игорь Болгов 5 февраля в Да, москвичи они такие. В Москве ведь больше аналогов? А то что вся необъятная это не москва они и знать не хотят.

Главная Категории Сравнительный подход к оценке земельных участков Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок. Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке. В рамках сравнительного подхода применяются: Метод сравнения продаж -используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями застроенных участков , и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями незастроенных земельных участков. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений спроса. Метод предполагает следующую последовательность действий: - выбор основных факторов стоимости земельного участка; - определение цен продаж земельных участков - аналогов; - определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости; - определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка; - корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка; - обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Полезное видео: Землепользование. Передача 1. Введение в оценку земельных участков
Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. exgaltumb

    Очень заинтересовал материал. Что за источник? Я бы еще почитал про сий материал

  2. Рада

    По моему мнению Вы допускаете ошибку. Могу это доказать. Пишите мне в PM, поговорим.